ماذا عليك أن تعرف حول التثمين العقاري؟

إذا كنت مستثمرًا، بائعًا أو مشتريًا للعقارات فلا بُدّ أنّك سمعتَ بمصطلح ’’تثمين العقارات‘‘ سابقًا. 

لكن إذا كانت إجابتك ’’لا‘‘ أو كُنت تريد فهم هذا المُصطلح أكثر، فقد عثرت على المقال الذي تبحث عنه. 

في هذا المقال سنتعرّف على..

• أوّلا.. ما هو تثمين المنازل؟ متى تحتاجه؟ وما هي أنواعه؟ 
• خطوات القيام بتثمين للمنزل 
• محتويات تقرير تثمين المنازل
• وأخيرا.. ما عليك أن تعرفه حول تثمين المنازل كمُشتري وبائع. 

لنبدأ بتعريف تثمين المنازل..

ما هو تثمين المنازل وما الغرض منه؟

تثمين المنازل هو تقييم يهدف إلى تحديد قيمة العقار. يُشرف على التثمين ’’مُثمّن عقارات‘‘ مُعتمد وتُفضي العمليّة إلى تحديد القيمة السوقية العادلة (Fair Market Value) لهذا العقار. 

4 حالات تحتاج فيها تثمينًا عقاريا..

عادةً ما يُطلب تثمين العقار في أحد السيناريوهات التالية: 

1. شراء منزل: للتأكّد من أنّ قيمة العقار متوافقة مع السعر المُقترح في البيع. 
2. بيع منزل: لضمان سعر عادل وتنافسيّ للعقار المُراد بيعه. 
3. إعادة تمويل قرض أو رهن عقاري: التثمين العقاري ضروري لتقييم الوضع الحالي للعقار. 
4. تقدير الضريبة العقارية: التثمين العقاري ضروري لحساب ضريبة العقار بناءً على قيمته السوقية. 

أنواع التثمين العقاري: 

1. تثمين مزدوج: يجمع بين التقييم الافتراضي والتقييم المُباشر القائم على مُعاينة العقار لضمان تقييم عادل ودقيق. 
2. تثمين عن بعد: يُجرى هذا التثمين دون مُعاينة مباشرة للعقار لربح الوقت وخفض تكلفة التثمين. 

8 خطوات للتثمين العقاري يجب أن تعرفها..

1- طلب تثمين عقاري: عادةً ما يطلب مالك العقار، المشتري أو الوسيط العقاري إجراء تثمين عقاري.

2- اختيار مُثمّن عقاري: ينبغي أن يكون المُثمّن العقاري مُعتمدًا ليكون تقييمه ذا مصداقيّة.

3- الإعداد للتثمين العقاري: في هذه المرحلة، يتأكّد البائع أنّ منزله وجميع الوثائق الخاصّة به جاهزة للمُعاينة (سندات الملكية، سندات التجديد..). 

4- زيارة المُثمّن العقاري للمنزل: يفحص المُثمن العقاري المنزل، ويُقيّم وضعه، حجمه، مواصفاته وموقعه. قد يأخذ المُثمّن العقاري بعض الصور ليُضيفها إلى تقرير التثمين العقاري لاحقًا. 

5- مقارنة المنزل بمنازل أخرى مشابهة: يُجري المثمّن العقاري بحثًا ليطّلع على أسعار بيع عقارات مُشابهة للعقار الجاري تثمينه. تُساعد هذه الخطوات في تحديد القيمة السوقيّة للعقار. 

6- إعداد تقرير التقييم العقاري: يُؤلّف المُثمّن العقاري تقريرًا بناءً على جميع المعطيات التي جمعها والاستنتاجات التي توصّل إليها. يحوي هذا التقرير باختصار القيمة السوقية التقريبيّة للعقار والبيانات المُعتمدة في ذلك. 

7- مُراجعة تقرير التثمين واتخاذ القرار: يُرسل تقرير التثمين العقاري إلى الجهة التي طلبت التثمين لتُعاينه وتتخذ قرارًا. 

8- التعاطي مع الاعتراضات (إن وُجدت): إذا كانت قيمة العقار مُخالفة للتوقعات يُمكن الاعتراض وطلب إجراء تثمين آخر. 

ماذا يحوي تقرير التثمين العقاري؟ 

1- معلومات عامّة عن العقار:  مثل العنوان، سنة البناء، ومساحة الأرض. 

2- وصف مفصل للعقار: وضعيّته، خصائصه الهندسية، عدد غرفه، ومواصفاته المميزة.

3- تحليل مُقارن: معلومات عن عقارات مُشابهة بيعت حديثًا، بما ذلك سعر البيع، للمُساعدة على تحديد سعر العقار الجاري تثمينه.  

4- توجهات السوق وتحليل المنطقة: بيانات عن توجهات السوق المحلية للعقارات، خصائص المناطق المجاورة للعقار، وأيّ عوامل قد تؤثّر على قيمته. 

5- الطريقة المُعتمدة أثناء التثمين: شرح للطريقة المعتمدة في التثمين: عبر البيع المقارن (Sales Comparison)، حسب التكلفة (Cost Approach) أو التثمين حسب الدخل (Income Valuation).

6- قيمة العقار السوقية: الجزء الأهم من التثمين العقاري. يطرح فيه المُثمّن القيمة السوقيّة التي توصّل إليها بعد البحث. 

7- صور وخرائط: مُستندات مُصوّرة تُساعد في التعرّف على العقار. 

8- الظروف والفرضيّات المُعتمدة: يُفصّل المُثمن العقاري في هذا الجزء الفرضيّات والظروف التي اعتمد عليها في التثمين العقاري (مثلا: وضع العقار، قوانين التخطيط والتطوير العمراني..). 

التثمين العقاري: ماذا ينبغي عليّ أن أعرف 

1- كبائع..

التثمين العقاري مرحلة ضرورية أثناء عقد صفقة بيع أي عقار. في حال وافقتْ (أو تجاوزت) قيمة العقار المُثمّن السعر المُتفق عليه بين البائع والمشتري، فإنّ الصفقة تتمّ عادةً بسلاسة. 

لكن، إذا كانت قيمة العقار المُثمّن أقل من السعر المُتفق عليه، فقد ينتج عن ذلك بعض التعقيدات. في هذه الحالة، قد يتفاوض البائع مع المُشتري لخفض سعر العقار لأنّ البنوك المُقرضة غالبًا لن توافق على تمويل قرض عقاري يتجاوز قيمة العقار المُثمّن. 

قد يحمي التثمين البائع من دفع مبلغ يتجاوز القيمة الحقيقية للعقار. في المقابل، قد يستغلّ المُشتري ذلك لخفض سعر شراء العقار. 

قد تُعيق عملية التثمين عملية بيع المنزل. في هذه الحالة، يُمكنك طلب رأي مُثمّن آخر. ضع في الاعتبار دائمًا أنّ عمليّة التثمين قد لا تكون دقيقة نظرًا لتحيّز المُثمّن أو اعتماده بيانات غير دقيقة أو غير ذلك من الأسباب. 

2- كمُشتري..

قد تؤدّي عملية تثمين العقار إلى خفض قيمة العقار مقارنة بالسعر المتفق عليه. يُمكنك الاستناد إلى ذلك لخفض سعر العقار. سيُحاول البائع في مُعظم الأحيان التفاوض مع المشتري والتوصّل إلى اتّفاق لأنّه في العادة لن يجد مُشتريا مُستعدًّا لدفع سعر المنزل دون قرض عقاري (وبالتالي دون تثمين عقاري).