تقرير التقييم العقاري: كل ما تحتاج معرفته

يعد التقييم العقاري أداة مهمّة في قطاع الاستثمار العقاري، حيث يساعد المستثمرين على اتخاذ قرارات مدروسة بشأن استثماراتهم العقارية.

سواء كنت مقيّما عقاريّا، مستثمرا أو مُهتمّا بالمجال، ستجد في هذا المقال المعلومات التي تحتاجها للتعرف تقارير التقييم العقاري. 

جدول المحتوى

• ما هو التقييم العقاري 
• ما هو تقرير التقييم العقاري؟
• ماذا يحوي تقرير التقييم العقاري؟ 
• لماذا أنتَ بحاجة إلى تقرير للتقييم العقاري؟
• نماذج للتقرير العقاري(صيغة وورد)
• ماهي تكلفة إعداد تقرير التقييم العقاري؟
• البديل لطُرق التقييم التقليدية

ما هو التقييم العقاري؟

التقييم العقاري مرحلة أساسية من مراحل الاستثمار العقاري. يتمّ خلاله تحديد قيمة عقار أو مجموعة عقارات بأنواعها المختلفة (أراضي – مساكن – متاجر – مصانع – مزارع). تحتاج مهمة التقييم العقاري معرفة دقيقة بمستجدات سوق العقارات. يستعرض تقرير التقييم العقاري القيمة الحقيقية المُقدّرة للعقار. يعتمد أصحاب المصالح العقاري التقييم العقاري لتقدير قيمة العقار قبل اتخاذ القرار بشراءه أو تمويله أو تأجيره أو أي قرار آخر. 

ما هو تقرير التقييم العقاري؟

تقرير التقييم العقاري هو تقرير يُلخّص المنهجيّة والعوامل المُعتمدة لتحديد قيمة عقار ما. يستخدم التقرير في سياقات مختلفة أهمّها: 

• بيع وشراء العقارات
• الرهن العقاري 
• تقسيم الأراضي
• التأمين على القعاري
• تقسيم الميراث
• دفع الضرائب العقارية 
• التسهيلات الائتمانية

يُشرف على إعداد هذا التقرير محترف عقاري يُسمى المقيم العقاري، ويجب أن يكون لديه ترخيص رسمي لمزاولة النشاط.

يعتمد التقرير على دراسة جميع خصائص العقار من موقع ومساحة وحالة وعمر ومنافع وعائد استثماري.

يستخدم المقيّم تقنيّات مختلفة لتحديد قيمة العقار، أشهرهاM 

1. نهج التكلفة (Cost Approach)
2. نهج المقارنة (Sales Comparison Approach)
3. نهج حساب الدخل (Income Capitalization Approach)

يستعرض التقرير الوثائق الخاصة بالعقار ويتضمن صورًا وخرائط وجداول ورسوم بيانية توضح تفاصيل العقار.

ما هي عناصر التقرير العقاري؟

1. بيانات التقرير العقاري الأساسيّة: تتضمن اسم المقّيم العقاري وتاريخ إعداد التقرير واسم العميل، إضافة إلى الغرض من التقييم وطريقة التقييم المستخدمة.
2. وصف العقار وبيانات الملكية: تتضمن وصفا تفصيليا للعقار بما في ذلك موقعه ومساحته ونوع البناء، وحالة البناء، والخدمات المتوفرة. هذه المعلومات أساسية لفهم الخصائص المادية والمالية للعقار. ( أنظر المثال في الصورة) 

3. تحليل السوق: يتضمن تحليلاً دقيقا للسوق العقاري في المنطقة التي يقع فيها العقار، بما في ذلك أسعار العقارات المماثلة ومعدلات الإشغال، واتجاهات السوق. 
4. القيمة التقديرية للعقار: نحدد خلالها القيمة التقديرية للعقار، مع توضيح نهج التقييم المستخدمة والعوامل المؤثرة على القيمة. يتم تقدير قيمة العقار بأحد الطرق الثلاثة الأشهر في عالم تقييم العقارات:

• نهج مقارنة المبيعات: يعتمد هذا النموذج على مقارنة العقار المراد تقييمه بعقارات مماثلة بيعت في السوق مؤخرًا. كما تُحتسب القيمة السوقية للعقار المراد تقييمه بناءً على متوسط أسعار العقارات المماثلة.
• نهج الدخل (Income Approach): يعتمد هذا النموذج على تقدير الدخل المتوقع من العقار وطرح التكاليف المتوقعة منه. تُحتسب القيمة السوقية للعقار بناءً على معدل العائد المتوقع من الاستثمار في العقار.
• نموذج التكلفة (Cost Approach): يعتمد هذا النموذج على تقدير تكلفة بناء العقار أو إعادة بنائه ويتم حساب القيمة السوقية للعقار بناءً على هذه التكلفة، مع إضافة قيمة الأرض إلى القيمة النهائية.

5. توحيد نتائج طرق التقييم: عادةً ما تختلف نتائج طرق التقييم المختلفة للعقار الواحد. لذلك، لا يعتمد المقيّم على القيمة المتوسطة لهذه النتائج، بل يعطي الأهمية الأكبر للطريقة التي تعكس بدقة قيمة العقار، وذلك بناءً على دراسة وتحليل كل طريقة على حدة.
6. البيانات المالية: يمكن أن يتضمن تقرير التقييم العقاري بيانات مالية عن العقار مثل الأرباح التشغيلية وقيمة الأصول والديون. 
7. التأثير القانوني على قيمة العقار: يتضمن التقرير تحليلاً شاملا للمعطيات القانونية التي تؤثر على قيمة العقار، مثل القيود المفروضة على استخدام العقار أو الالتزامات القانونية وغير ذلك.
8. العوامل البيئية المؤثرة على قيمة العقار: بإمكاننا إضافة قسم يتعلق بالعوامل البيئية المؤثرة على قيمة العقار على غرار مشاكل التلوث البيئي والمخاطر الطبيعية المنتشرة في المنطقة (فوق منطقة زلازل أو أودية إلى غير ذلك).
9. تقرير التقييم النهائي: يجب أن يتضمن هذا التقرير حدوده (الشروط والمعايير التي تم على أساسها إعداد التقرير، ودور المقيم، والظروف التي تم فيها إعداد التقرير)، بالإضافة إلى المعلومات التي تم جمعها.

لماذا نحتاج إلى تقرير التقييم العقاري؟

• للحصول على الخدمات الائتمانية من البنوك.
• في حالة تصفية الشركة بين الورثة أو الشركاء فيما بينهم.
• لاتخاذ الإجراءات القانونية بأمر بيع ضد العملاء المدينين لأحد البنوك أو لأحد الدائنين.
• تقييم أصول الشركات بغرض الدمج بين شركتين للوقوف على القيمة الحقيقية لأصول الشركتين أو من أجل استحواذ شركة على أخرى.
• أثناء بيع عقار بالمزاد العلني 
• بيع عقار أو شراء عقار جديد.
• تقييم الأملاك بغرض حساب الضرائب (في إطار الجرد الخاص وتقدير المبلغ الذي يجب دفعه للدولة حسب قيمة الأملاك).

نماذج التقييم العقاري (صيغة وورد)

إليك بعض نماذج التقييم العقاري في صيغة وورد، يُمكنك تحميلها والتعديل عليها:

• النموذج الأول
• النموذج الثاني
  

تكلفة تقرير التقييم العقاري

تختلف تكلفة تقرير التقييم العقاري من دولة إلى أخرى، وتعتمد على عوامل عدّة أهمّها:

• نوع العقار: سكني أو تجاري.
• مساحة العقار: دائما ما تكون تكلفة إعداد تقرير تقييم عقاري متناسبة مع مساحة العقار. العقار الأكبر مساحة هو الأعلى تكلفة.
• موقع العقار: تختلف تكلفة تقرير التقييم العقاري حسب الموقع الجغرافي للعقار، حيث أن أسعار العقارات تتفاوت من مكان إلى آخر.
• تقنية التقييم: تعدّ طريقة الدخل الطريقة الأكثر تكلفة لتقييم العقار, بينما طريقة المقارنة هي الأقل تكلفة (لأنها تعتمد على بيانات السوق المتاحة بسهولة)
• خبرة المقيّم ومؤهلاته: خبرة المقيّم العقاري ومؤهلاته تؤثران بشكل كبير على تكلفة خدماته.

البديل المجّاني والفوري لتقدير قيمة العقارات

استيتر ميتر

تُقدّم أداة استيتر ميتر تقييمات عقاريّة فوريّة ومجانيّة في: السعودية، البحرين والكويت.

كُلّ ما عليك هو:

1. التوجّه إلى موقع الأداة
2. اختيار الدولة والمنطقة
3. تحديد القطعة الواقع فيها العقار
4. اختيار العقار المُراد تقييمه
5. الضغط على ’’احصل على تقدير‘‘ وستظهر لك البيانات التالية حول الأرض.
   

    6. إذا أردت تقدير قيمة العقار آليا، أضف البيانات التالية حول العقار في الصفحة ذاتها: