Author: Estater

Home / Author: Estater

يعد تأثير جائحة فايروس كارونا المستجد على قطاع التجزئة أحد أهم هموم و مخاوف القطاع العقاري من الأزمة الحالية ، في الوقت الذي تقلق فيه شركات و محلات التجزئة من تأثير الأزمة على مبيعاتهم فإن ملاك العقارات من مجمعات و مراكز تجارية يخشون من تأثير ذلك على نسب الإشغال و أسعار التأجير، الأمرين مترابطين بشكل كبير ومن خلال هذه الورقة نقدم تحليل سريع لتوضيح ذلك.

تقدَر منصة استيتر العقارية  estater   وبالتعاون مع اتحاد العقاريين وجود حوالي 5.14 مليون متر مربع من المساحات التجارية القابلة للتأجير في الكويت بنهاية عام 2019 ، منها حوالي 16% في الشريحة (أ) من المولات التجارية مثل الأفنيوز و 360 و الصالحية و مارينا مول و قيت مول ..إلخ.

أما بقية ال 84% فتشمل الأسواق و المساحات التجارية الملحقة بالجمعيات و المساحات التجارية في بعض الشوارع التجارية و المناطق مثل الشويخ و الري و الضجيج و كذلك مئات المراكز التجارية الصغيرة نسبياً في مختلف مناطق البلاد.

تبلغ نسبة الإشغال لكامل هذه المساحات حوالي 90% مع معدل سعر تأجير المتر 14.9 للمتر المربع شهرياً.

المتعارف عليه عالمياً في سوق التجزئة أن المحل يدفع ما يمثّل  7% الى 20% من مجمل مبيعاته كإيجار لإستدامة نشاطه، تختلف هذه النسبة بحسب الموقع و المبنى و النشاط.

يوضح الجدول أدناه آخر بيانات لدى الادارة المركزية للإحصاء (2013) وقبلها (2008) عن إنفاق الأسر الكويتية و غير الكويتية.

Table 1: Monthly Expenditure pattern 2008-2013 in Kuwait

باستخدام معدل نمو مناسب يتماشى مع معدلات النمو الاإقتصادي للأعوام بين 2013 و 2019، يوضح الرسم البياني أدناه تقديراتنا للإنفاق الشهري للأسر في سنة 2019 حيث كان معدل إنفاق الأسرة الكويتية 3709 و 750 دينار للأسر غير الكويتية.

Chart 1: Monthly Household Expenditure on All Items

هذا الإنفاق ليس حصريأً لقطاع التجزئة بل يشمل باقي فئات الانفاق مل الصحة و التعليم و الصيانة ..إلخ. ونوضح أن الانفاق على السكن و الماء و الكهرباء و الغاز لوحدهم يشكّل 46% من مجمل انفاق الاسر الكويتية و 38% من الأسر الغير كويتية.

من خلال استخدام المصفوفة المناسبة قدّرنا الانفاق الشهري للأسر الكويتية وغير الكويتية في المجمعات و المراكز التجارية كما في الشكل البياني أدناه: 

Chart 2: Monthly Household Spending in Retail Properties

بناءا على تقديراتنا لمختلف فئات الانفاق نتوقع انخفاضاً في إنفاق الأسر لعامي 2020 و 2021 ، حيث يبلغ الانخفاض 14% لعام 2020 و 2% لعام 2021 مع ملاحظة أن أغلب العقارات البيع بالتجزئة مغلقة لمدة شهر و نصف بسبب الاجراءات الاحترازية وهذا لوحده يسبب أنخفاضاً يتراوح بين 8-10% في سنة 2020 ، ولهذا فإن الانخفاض بنسبة 14% للسنة كاملة بسبب الأزمة يعتبر وارد جداّ.

في عام 2019 كانت هناك 310,442 أسرة كويتية و 502,508 أسرة غير كويتية( كما في بيانات الهيئة العامة للمعلومات المدنية)، بضرب انفاقهم الشهري بعدد شهور السنة يكون الانفاق السنوي في الكويت بكل عقارات البيع بالتجزئة 6.52 مليار دينار في سنة 2019 .

ومع وجود 5.14 مليون متر مربع من المساحة القابلة للتأجير في قطاع التجزئة و مع معدل سعر تأجير للمتر المربع يبلغ 14.9 دينار بالشهر ، هذا يعني أن عقارات البيع بالتجزئة تتلقى مبلغ 922.3 مليون دينار كمجموع إيجارات سنوياً، وهذا يمثل 14.2% من الإنفاق على التجزئة. 

Table 2: Estimates of Household Spending in Retail Properties Kuwait (2019)

سوف تزيد المساحات التأجيرية لقطاع التجزئة بسبب المشاريع تحت الانشاء مثل مجمع العاصمة و توسعة 360 ..إلخ. كما سيزيد عدد الأسر بسبب النمو الطبيعي.

نحن نعتقد أن نسبة الايجارات إلى إنفاق التجزئة سوف تنخفض بشكل ملموس خلال العامين القادمين لأن تجار التجزئة لن يستطيعوا دفع الايجارات بنقس مستويات الأسعار السابقة.

نحن نتوقع في الرسم البياني أدناه أن تنخفض النسبة من 14.2% في 2019 الى 13.2% في 2020 والى 12.5% في 2021 .

Chart 3: Projected Trend for Retail Space and Rentals as % of Retail Spending

حين نضع كل العوامل في الإعتبار مثل انخفاض نسبة الايجارات الى انفاق التجزئة و زيادة عدد الأسر و الانخفاض في الانفاق على التجزئة، فنحن في منصة استيتر العقارية  estater.com   وبالتعاون مع اتحاد العقاريين نتوقع أن مجموع عوائد التأجير من كل عقارات التجزئة في الكويت ستنخفض الى 722.8 مليون دينار في 2020 ( من  922.3 مليون دينار في 2019) والى 690.2 مليون دينار في 2021 ، هذا

الانخفاض من الممكن أن ينتج عن نسب الاشغال المنخفضة و أسعار التأجير المنخفضة مجتمعين.

كما نتوقع أيضاً أن ينخفض سعر تأجير المتر المربع الى 11.1دينار شهرياً في عام 2020 و إلى 10.4 ديانار في 2021 ، وهذا يمثل انخفاضاً بنسبة 25.7% لمعدلات أسعار التأجير فس عام 2020 و انخفاض آخر بنسبة 6.4% في عام 2021 .

 

Chart 4: Projected Trend for Rentals and Average Lease Rate (per m2)

سوف يتفاوت معدل الانخفاض على حسب موقع وفئة العقار التجاري ، وبكل الأحوال يكفينا أن نقول أن قطاع عقارات التجزئة سوف يعاني من انخفاض يتخطى ال 30% في أسعار التأجير خلال ال 18-21 شهر القادمين.

الإنخفاض في الإيجارات سيؤدي بلاشك الى انخفاض ملحوظ في تقييمات عقارات التجزئة، بسبب انخفاض دخول تلك العقارات و زيادة علاوة المخاطرة المطلوبة في السوق مجتمعين، سوف يشكّل هذا الانخفاض في التقييم تحدياً للقطاع المصرفي حيث أن الكثير من عقارات التجزئة مرهونة مقابل تمويلات حسب القواعد المتبعة.

منصة استيتر العقارية  Estater   هي المنصة الأكثر احترافية في مجال معلومات السوق العقاري في الكويت و البحرين ، حيث تمتلك مجموعة واسعة من قواعد البيانات الخاصة بالعقارات لمختلف القطاعات. تستخدم استيتر نظم المعلومات الجغرافية المتطورة (GIS) و علم البيانات (Data Science) لرسم سلوك السوق العقاري والتنبؤ به.

مع تفشي جائحة كوفيد-19 قامت الحكومات في منطقة مجلس التعاون الخليجي بتنفيذ خطط وقائية  ومنها اجراءات الإغلاق و المتفق على وجاهتها، هذه التدابير الصارمة التي اعتمدتها الحكومات سيكون لها تأثير كبير على قيم العقارات. في مثل هذه الأوقات التي تكون فيها الأسواق مليئة بالشائعات ، يمكننا الاستعانة بالمنظور التاريخي لنسترشد به  ، تم عمل هذا التحليل بالتعاون بين منصة استيتر العقارية  Estater  و اتحاد العقاريين.

خلال الفترة 2008 – 2009 ، شهدت المنطقة آثارا شديدة للأزمة المالية العالمية. في حين كان أصل الأزمة المالية مختلفًا تمامًا عن أزمة Civid19 الحالية ، فإن ظروف السوق متشابهة وبالتالي قابلة للمقارنة.

استنادًا إلى مقارنة الآلاف من معاملات بيع و شراء المنازل بين عامي 2007 و 2013 ، نظهر في الرسم البياني 1 أن متوسط أسعار المنازل الخاصة ينخفض بنسبة 1.6٪ في عام 2008 (عن عام 2007) وثمّ بنسبة 16.5٪ في عام 2009 (عن عام 2008). وإجمالا ، انخفضت أسعار المنازل بنسبة 17.9٪ قبل أن تبدأ في التحسن التدريجي. بحلول عام 2011 ، كان متوسط سعر المنزل أعلى من أسعار المنازل في عام 2007.

بلا شك ، اختلف سلوك السعر كثيرًا من موقع إلى آخر. سجلت بعض المواقع انخفاضا بأكثر من 30 ٪ أيضا ؛ ومع ذلك ، كان الاتجاه العام كما هو موضح في الرسم البياني

Chart 1: Average Transaction Prices for All Kuwait

يوضح الرسم البياني 2 مقارنة معاملات العقارات الاستثمارية السكنية في جميع أنحاء الكويت. ارتفع متوسط السعر إلى حد ما في عام 2008 لكنه انخفض بشكل حاد بنسبة 27.7 ٪ في عام 2009 (عن عام 2008). مرة أخرى بحلول عام 2011 ، كان متوسط أسعار العقارات الاستثمارية أعلى من الأسعار في عامي 2007 و 2008.

Chart 2: Average Transaction Prices for All Kuwait

{“align”:”right”} –>

يتفق كل من منصة استيتر العقارية  Estater   و إتحاد العقاريين بأنه من المرجح أن يتفاعل سوق العقارات سلبًا مع الصدمة الاقتصادية لـ Covid19 ومن المرجح أن تنخفض قيم العقارات. تختلف العديد من ظروف سوق العقارات في عام 2020 عما كانت عليه في عام 2008. ومع ذلك ، يضع الرسمان البيانيان أعلاه الأشياء في منظورها بشأن مقدار الانخفاض المتوقع ومدة بقاء الأسعار منخفضة.

منصة استيتر العقارية  Estater   هي المنصة الأكثر احترافية في مجال معلومات السوق العقاري في الكويت و البحرين ، حيث تمتلك مجموعة واسعة من قواعد البيانات الخاصة بالعقارات لمختلف القطاعات. تستخدم استيتر نظم المعلومات الجغرافية المتطورة (GIS) و علم البيانات (Data Science) لرسم سلوك السوق العقاري والتنبؤ به.

%d bloggers like this: